Методы удельных показателей. Методика и основные показатели экономического анализа

Экономический показатель — показывает, характеризует состояние экономики, ее объектов, протекающих в ней процессов в прошлом, настоящем и в будущем. Экономические показатели представляют один из самых распространенных и эффективных инструментариев описания экономики, используемых в экономической науке и в управлении экономическими процессами.

В наиболее общем виде экономический показатель включает наименование, числовое значение и единицу измерения.

Состав и структура экономических показателей представляют один из значимых объектов изучения экономической науки и в то же время ее содержательный элемент.

Система экономических показателей — совокупность взаимосвязанных, систематизированных показателей, характеризующих экономику в целом, ее отрасль, регион, сферу экономической деятельности, группу однородных экономических процессов.

Группировка ЭП

Структура экономических показателей носит весьма разветвленный характер, показатели разделяются на группы по ряду признаков.

В соответствии с делением экономической науки на макроэкономику и микроэкономику принято выделять обобщенные макроэкономические показатели, характеризующие экономику в целом и ее крупные части, сферы, и микроэкономические показатели, относящиеся в основном к экономике компаний, корпораций, предприятий, фирм.

В структуре экономических показателей различают абсолютные, называемые также количественными, объемными, и относительные, называемые также качественными. Абсолютные, объемные показатели (в экономике в отличие от физики объемными называют любые показатели, характеризующие количество товаров, продукции, денег) выражены в натуральных или денежных единицах, таких, как штуки, вес, длина, объем, рубли, доллары. Относительные показатели представляют отношение двух показателей одинаковой или разной размерности. В первом случае это безразмерные показатели, характеризующие обычно темп изменения экономической величины или соотношения, пропорции однородных экономических величин, получаемые в результате их сравнения, измеряемые в долевом исчислении либо в процентах. Во втором случае это размерные показатели, характеризующие скорость изменения величины во времени, эффективность использования ресурсов, чувствительность величины по отношению к фактору, обусловившему ее изменение. Например, показатель эффективности автомобильного двигателя может быть измерен массой расходуемого бензина на один километр пути, а показатель отдачи капиталовложений — количеством выпускаемой продукции, приходящимся на один рубль вложений капитала.

В совокупности относительных экономических показателей, характеризующих динамику экономических процессов, изменение объемных показателей, различают показатели роста (скорости роста) и прироста (приростные).

Показатели роста (скорости роста) представляют отношение количества экономического продукта, произведенного или потребленного в данном периоде, к количеству, произведенному или потребленному в предыдущем периоде. Чаще всего рассматриваются годовой, квартальный, месячный период или просто фиксированные конечные и начальные даты. Если в течение изучаемого отрезка времени объем продукта не изменился, то показатель роста (темп роста) равен единице или 100 %; если объем увеличился, то показатель роста превышает 100 %, а если уменьшился — то он ниже 100 %.

Показатели роста характеризуют изменение состояния экономики, и потому их правомерно называть также показателями состояния или изменения экономики. Часто используемую в статистике группу таких относительных показателей образуют индексные показатели или просто индексы. Индекс представляет отношение показателя в данный, интересующий нас момент к его базисному значению, зафиксированному в соответствующем времени, принятом за базис. Индексы характеризуют относительное значение показателя в сравнении с отправным, базисным и тем самым показывают, как изменилась величина показателя за определенный период времени (от базисного до нынешнего). Широко распространены индексы цен, доходов, уровня жизни.

Показатели прироста, или приростные показатели, представляют отношение приращения (увеличения или уменьшения) количества произведенного, проданного, потребленного продукта в данном периоде к количеству произведенного, проданного, потребленного продукта в предыдущем, базисном периоде. Если в течение изучаемого отрезка времени, скажем, за последний год объем продукции не изменился, то показатель прироста за этот год равен нулю; если объем увеличился — то показатель прироста положителен, если уменьшился — то показатель прироста отрицателен. Приростные показатели по аналогии с показателями роста измеряются в долях или в процентном выражении. Исходя из физических аналогий показатели прироста могут быть названы показателями «экономического ускорения».

Экономические показатели делятся на ряд групп в зависимости от того, каким образом они определяются , как находятся их числовые значения и в каких целях, для решения каких задач используются показатели.

Значения расчетных, расчетно-аналитических показателей устанавливаются посредством расчетов на основе математических зависимостей, экономико-математических моделей с использованием определенных методов. Расчетно-аналитические показатели широко используются в качестве исходных при определении прогнозных и плановых показателей, а также показателей социально-экономических программ.

Значения отчетных, отчетно-статистических, статистических показателей устанавливаются на основе бухгалтерской отчетности предприятий, организаций, сбора и обработки статистической информации, выборочных опросов, наблюдений.

Нормативными принято называть показатели, устанавливаемые обычно органами управления или сложившиеся в практике хозяйствования и выражающие нормы затрат ресурсов (сырья, энергии, материалов, труда, денег) на производство единицы продукции, выполнение работы, потребление (нормы потребления). Показатели в виде норм и нормативов (универсальных норм) отражают также принятые, заданные соотношения, пропорции, такие, например, как норма накопления, сбережений, прибыли, оплаты труда, налогообложения.

В экономике находят применение также научно-технические показатели, характеризующие достижения науки, техники, технологии.

В зависимости от областей, сфер экономики, типа экономических процессов, характеризуемых теми или иными экономическими показателями, принято выделять такие группы, виды, как показатели потребностей, ресурсного обеспечения, производства, распределения, обмена, потребления, затрат, эффективности, запасов, устойчивости, надежности, риска, цен, спроса, предложения, доходов, расходов, уровня жизни, и многие другие;

Из единичных, индивидуальных, однородных показателей, относящихся к первичным ячейкам, звеньям, самым небольшим элементам экономики, формируются групповые, сводные, агрегированные показатели, характеризующие экономические объекты и процессы в более крупном масштабе, охватывающем целый регион (региональные показатели), отрасль (отраслевые показатели), хозяйство страны в целом (народнохозяйственные, общеэкономические показатели), мировое хозяйство (общемировые показатели).

Наряду со сводными, обобщенными показателями и даже в качестве их в экономике широко используются средние показатели в виде среднего значения обширной совокупности величин. Важно знать, что средний экономический показатель вовсе не обязательно является средним арифметическим из группы однородных показателей, как иногда полагают люди, малознакомые с экономикой, а также с экономической и математической статистикой. Более представительными считаются средневзвешенные показатели. Если, например, «n» человек получают годовой доход А, «m» человек — доход В и «p» человек — доход С, то средний доход D вычисляется не как 1/3 (A + B + C), а по формуле:

D = (nA + mB + pC) / (n + m + p)

которая дает гораздо более представительные результаты.

Состав экономических показателей постоянно дополняется и обновляется, совершенствуются и методы их определения. Наиболее широко экономические показатели используются в анализе, прогнозировании, планировании, управлении. Успех управления экономикой, экономическими объектами и процессами существенным образом зависит от круга используемых показателей, степени полноты, которой они характеризуют управляемые объекты и процессы, от того, насколько точно и корректно эти показатели определены и проработаны экономической наукой.

Система формирования экономических показателей как база анализа

Подобные показатели могут быть исчислены и по .

Отдача трудозатрат = Объем продукции / Затраты живого труда

Трудоемкость = Затраты живого труда / Объем продукции

Имеется, кроме того, ряд показателей, выражающих . Важнейшим из этих показателей является среднегодовая выработка продукции на одного работающего .

В процессе экономического анализа используются также показатели, выражающие движение, наличие и состояние отдельных видов производственных ресурсов . Существуют показатели, которые выражают эффективность осуществленных инвестиций , главным образом капитальных вложений. Основными из таких показателей являются срок окупаемости капитальных вложений , а также прибыль в расчете на один рубль капитальных вложений.

Какова же степень прогрессивности данного предприятия? На этот вопрос дают ответ следующие показатели: уровень механизации , выражающий удельный вес механизированных производственных процессов в общем объеме последних; уровень автоматизации , характеризующий долю автоматизированных производственных процессов в общем их объеме.

Наконец, существует обобщающие экономические показатели, характеризующие непосредственно данное предприятие. Вначале назовем стоимость организации, иначе — стоимость имущественного комплекса организации. В качестве другого показателя можно назвать рыночную стоимость предприятия, которая представляет собой стоимость акций данного предприятия, соответствующую конъюнктуре рынка.

Комплексная оценка деятельности предприятия находит отражение в построении так называемого мультипликатора. Он представляет собой интегральный, комплексный показатель, который основывается на частных показателях, отражающих деятельность предприятия. Различают два вида мультипликаторов: стандартные и субъективные . Первые могут применяться при оценке деятельности любых организаций, а вторые — только одной конкретной организации. Примером стандартного мультипликатора может являться оценка вероятности банкротства организации на основе метода Альтмана. Данный метод базируется на определении суммы пяти финансовых коэффициентов. Каждый из них имеет определенный вес. В экономической литературе подробно описывается сущность этого метода и способы его применения.

Субъективные же мультипликаторы дают возможность изучать те показатели, которые не охватываются стандартными мультипликаторами.

Рассмотренная в этой статье система формирования экономических показателей служит, таким образом, базой для проведения .

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
на основе капитализации расчётного рентного дохода;
исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) - кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции - Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, - добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка - это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ - пересмотр кадастровой стоимости - удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное - достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»

Удельный вес и его расчет один из самых часто встречаемых показателей. Его расчет применяется в статистике, экономике организации, анализе финансового хозяйственной деятельности, экономическом анализе, социологии и многих других дисциплинах. Кроме того показатель удельный вес используется при написании аналитических глав курсовых и дипломных работ.

Изначально удельный вес это один из способов статистического анализа, а вернее даже одна из разновидностей относительных величин.

Относительная величина структуры это и есть удельный вес. Иногда удельный вес называют долей явления, т.е. это доля элемента в общем объеме совокупности. Расчет доли элемента или удельного веса (кому как больше нравится) проводится чаще всего в процентах.

//
Формула расчета удельного веса

Сама по себе формула может быть представлена в различных интерпретациях, но смысл ее один и принцип расчета тоже.

Два важных правила:

— Структура явления всегда должна равняться 100% ни больше, ни меньше, если при сложении долей 100 не получилось, то проведите дополнительно округление, а сами расчеты лучше всего проводить с сотыми долями.

— Не так важно структуру чего вы рассчитываете — структуру активов, доля доходов или расходов, удельный вес персонала по возрасту, полу, стажу, образованию, удельный вес продукции, структуру населения, долю затрат в составе себестоимости – смысл расчета будет одним и тем же, делим часть на общий итого умножаем на 100 и получаем удельный вес. Не бойтесь разных слов в тексте задачи, принцип расчета всегда один и тот же.

Пример расчета удельного веса

Проверяем сумму долей ∑d = 15,56+32,22+45,56+6,67 = 100,01%, при таком расчете имеется отклонение от 100%, значит необходимо убрать 0,01%. Уберем ее из группы 50 и старше, скорректированная доля этой группы составит 6,66%.

Заносим полученные данные в итоговую таблицу расчета

Все прямые задачи на определение удельного веса имеют этот принцип расчета.

Сложная структура – бывают ситуации, когда в исходных данных представлена сложная структура, в составе явление проведено несколько группировок. Объект разделен на группы, а каждая группа в свою очередь еще не подгруппы.

В такой ситуации есть два способа расчета:

– либо мы рассчитываем все группы и подгруппы по простой схеме, делим каждое число на итоговое данное;

— либо группы считаем от общего данного, а подгруппы от величины данного этой группы.

Используем простой расчет структуры. Каждую группу и подгруппу поделим на общую численность населения. Таким способом расчета мы узнаем долю каждой группы и подгруппы в общей численности населения. При проверке складывать надо будет только группы – в данном примере городское и сельское население в общей численности, иначе если сложить все данные то сумма долей составит 200%, появится двойной счет.

Заносим данные расчета в таблицу

Рассчитаем долю каждой группы в общей численности населения и долю каждой подгруппы в группе. Доля городского и сельского населения в общей численности населения останется такой же что и в расчете выше 65,33% и 34,67%.

А вот расчет долей мужчин и женщин изменится. Теперь нам необходимо будет рассчитать долю мужчин и женщин по отношению к численности городского населения или сельского населения.

Вот собственно и все. Ничего сложного и трудного.

Успехов всем в расчетах!

Если что-то в статье непонятно задавайте вопросы в комментариях.

А если вдруг кому-то сложно все же дается решение задач, обращайтесь в группу поможем!

В предыдущем параграфе мы уже говорили, что удельный показатель представляет собой долю одного абсолютного показателя от другого и выражается, как правило, в процентах. Удельные показатели обычно используют в тех случаях, когда необходимо показать, из каких составных частей складывается тот или иной абсолютный показатель аварийности. Поэтому можно говорить, что в аналитической деятельности удельные показатели применяются для количественного описания структуры аварийности.

При анализе аварийности обычно используют не один, а целую группу удельных показателей. По аналогии с абсолютными показателями можно выделить удельные показатели, характеризующие структуру автомотопарка, дорожной сети, аварийности по вине водителей отдельных категорий транспортных средств и т. д.

Расчет и порядок использования рассмотрим на конкретных примерах. На рис. 3.1 изображена структура причин дорожно-транспортных происшествий, которые обычно фиксируются при анализе аварийности.

В соответствии с данной схемой структуру аварийности по причинам совершения дорожно-транспортных происшествий можно охарактеризовать набором удельных показателей, вычисленных как доля происшествий по вине участников дорожного движения (водителей, пешеходов, велосипедистов, возчиков), из-за технической неисправности транспортных средств и из-за неудовлетворительных дорожных условий от общего числа ДТП.

Все эти показатели выражаются в процентах, имеют совершенно очевидный смысл и не требуют особых пояснений.

В табл. 3.5 представлено распределение числа ДТП по вине водителей отдельных видов транспортных средств (сумма долей по строкам не равна 100 %, так как в таблицу включены сведения об аварийности только по категориям транспортных средств, имеющим наибольший удельный вес).

Удельные показатели, имеющиеся в этой таблице, позволяют сопоставить структуру аварийности в рассматриваемых районах. Так, в Ивановском и Туркинском районах наибольший удельный вес имеет аварийность по вине водителей грузовых автомобилей, в Лебединском высока доля дорожно-транспортных происшествий по вине владельцев индивидуального транспорта и т. д. Исходя из результатов такого анализа можно более точно планировать проводимые мероприятия, проверять направленность профилактической работы в этих районах, принимать другие управленческие решения.

В системе обеспечения безопасности дорожного движения весьма часто объектами сопоставления выступают города и районы, расположенные на территории области. В этом случае каждый абсолютный показатель для района или города можно пересчитать в процентах от такого же показателя для области. Набор таких удельных показателей задает территориальную структуру аварийности.

Для получения обоснованных выводов по территориальной структуре аварийности необходимо, как правило, проводить анализ не менее чем по двум удельным показателям: например, по доле ДТП и доле парка транспортных средств. При таком сопоставлении должна существовать логическая связь между анализируемыми показателями. Например, сопоставляя доли парка транспортных средств и показателей аварийности, мы предполагаем, что транспорт эксплуатируется в приблизительно одинаковых условиях. Поэтому, если состояние работ по ОБДД среди водителей находится на одном уровне, то доли числа транспортных средств и числа ДТП в том или ином городе, районе от аналогичных показателей по области должны быть приблизительно одинаковыми. Если же это не выполняется, то можно проводить целенаправленный поиск недостатков работы с водителями и применять меры к устранению выявленных недостатков.

В качестве примера не связанных между собой показателей можно привести, например, число дорожно-транспортных происшествий и число врачей в службе скорой медицинской помощи. Даже очень большое неравенство удельных показателей в этом случае вряд ли поможет сделать какие-либо целенаправленные выводы, поскольку своевременное оказание медицинской помощи должно больше влиять на тяжесть последствий ДТП, а не на возникновение ДТП.

Сопоставительный анализ по удельным показателям преследует те же цели и проводится, в основном, в том же порядке, что и по относительным показателям. Причем в ряде случаев относительные показатели имеют преимущество перед удельными, так как требуют анализа меньшего числа показателей. При сопоставлении большого числа объектов это обстоятельство может оказать существенное влияние на трудоемкость анализа.

Имеется и еще одна трудность в использовании удельных показателей, связанная с тем, что сумма всех долей по некоторой группе происшествий может превышать 100 %. Такая ситуация появляется, например, при анализе вины водителей и видов нарушения Правил дорожного движения ими, так как отдельные ДТП могут совершаться по взаимной вине водителей, причем каждый из них может допускать по нескольку нарушений ПДД.

Существуют три возможных варианта действий в подобных случаях.

Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.

О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как формируются оценочные группы?

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.

Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Как определяется модель оценки?

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели – построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

Местоположение земельного участка или дома;
Тип целевого использования;
Наличие поблизости инфраструктуры;
Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы – цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация – это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке объектов недвижимости может возникнуть из-за:

Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.

Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.